GWG Wuppertal Wohnungsmarkt: „Ein hochgefährliches Setting“
Wuppertal · Mit einem guten 2023er Ergebnis im Rücken zog Oliver Zier, Geschäftsführer der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Wuppertal (GWG), trotzdem ein „gemischtes Fazit“. Und legte jetzt bei der Bilanzpressekonferenz den Finger in mehrere Wohnungsmarktwunden, die auch gesellschaftspolitische Dimensionen haben.
Wuppertals Einwohnerzahl und die Zahl der Haushalte in der Stadt sind gestiegen. „Aber“, so Oliver Zier, „das Angebot an kleinen und an großen Wohnungen ist zurzeit quasi gleich Null.“ Außerdem: Rund ums Bauen wird alles – wie auch anderswo – teurer. Der GWG-Chef: „Wenn im Jahr 2020 in Sachen Bauen ein Segment eine Million Euro gekostet hat, sind jetzt 2,5 Millionen fällig.“
Die GWG hat zwar ihr Vorjahresergebnis übertroffen, steht aber trotzdem vor trüben Aussichten: Die Baukosten steigen rapide, auch der Aufwand fürs Personal geht nach oben. Oliver Zier: „Alle Kurven zeigen in die falsche Richtung.“
Tatsache ist: Es werden zu wenige neue Wohnungen gebaut. Im dritten Quartal 2023 gab es 199.965 Wohnungen in Wuppertal – im Vergleich zum Vorjahresquartal 226 mehr. Gewechselt werden auch viel weniger Wohnungen: Die Menschen bleiben dort, wo sie sind, da wenig „Besseres“ auf dem Markt zu finden ist. Eine sehr gute GWG-Zahl ist die in Sachen Leerstand: Gesamtstädtisch stehen 5,7 Prozent aller Wohnungen leer, bei der GWG nur 1,5 Prozent.
Das Grundproblem im gesamten Bau- und Vermietungssegment: „Derzeit ist ein Neubau nicht mehr über die Miete finanzierbar“, sagt Oliver Zier. Außer natürlich, man verlange sehr hohe Mieten, die in einer Stadt wie Wuppertal von der Mehrheit der Bevölkerung allerdings nicht bezahlt werden können. Die Konsequenz: Für die nächsten zehn Jahre sieht sich die GWG nicht in der Lage, Neubauten zu realisieren.
Dass das Bauen sich so verteuert hat, liegt übrigens nicht nur an den Materialpreisen. Oliver Zier: „Normen und Regularien haben sich zu massiven Preistreibern entwickelt. Was dafür an Finanzen nötig ist, liegt teilweise um 40 Prozent höher als die eigentlichen Baukosten. Dabei geht es vor allem um Dinge, die man als Bauherr theoretisch auch sein lassen könnte, aber trotzdem machen muss.“
Hinzu kommt: Regularien und andere Rahmenbedingungen sind, so die Erfahrungen der GWG, von wenig Verlässlichkeit und häufigen Veränderungen geprägt, was immer wieder dazu führt, dass Planungen angepasst werden müssen. Folge: Mehrkosten und Zeitverlust.
In diesem Zusammenhang gibt es in der Wohnungs(bau)wirtschaft eine intensive Diskussion mit den zuständigen (Landes-)Behörden darüber, welche Normen es sind, die das Erstellen von Gebäuden so verteuern und verkomplizieren. Sowie darüber, ob nicht das Bauen nach dem deutschen gesetzlichen Mindeststandard, der, so Oliver Zier, „im Vergleich zu vielen anderen Ländern ja schon Gold ist“, ausreichend wäre.
Denn klar ist: Günstiges Bauen sorgt für günstige Mieten. Vorbild ist hier eine Initiative aus Norddeutschland, wo sich Wohnungsunternehmen und Bundesländer an einen Tisch gesetzt haben, um auszuloten, wie der Normierungs- und Regulierungs-Dschungel ausgelichtet werden kann.
Eine beeindruckende Zahl von vielen aus der GWG-Bilanzpressekonferenz: Um nur einen Quadratmeter zu bauen, müssen aktuell 5.000 Euro investiert werden. 3.000 sollten es sein, so Zier. Parallel steigt der Förderbedarf für bezahlbaren Wohnraum dramatisch. Der GWG-Geschäftsführer: „Ich sehe da aber nichts. Aus Berlin heißt es immer nur Sparen, Sparen und Schuldenbremse. Das ist ein hochgefährliches Setting.“
Und noch ein Wermutstropfen: Die Zukunft der Förderungen für Klimaneutralitätsmaßnahmen sei sehr unsicher. Oliver Zier: „Hier ist Berlin das Problem. Die Zusammenarbeit mit dem Land NRW läuft dagegen sehr verlässlich.“
Trotz allen Gegenwindes ist die GWG (Stichwort: Nachwuchs- und Fachkräftemangel) ein beliebter Arbeitgeber und schneidet bei der Kundenattraktivität gut ab. Außerdem wird das Unternehmen den aus vier Hochhäusern und fünf Riegel-Gebäuden bestehenden „Wohnpark Schellenbeck“ an der Agnes-Miegel-Straße in Wichlinghausen komplett und zukunftsfähig umgestalten. Allein für den ersten von zwei Bauabschnitten, der bis Juli 2026 dauern wird, nimmt das Unternehmen über 25 Millionen Euro in die Hand.
