Immobilien-Rundschau Vorkaufsrechte: Über Irrtümer und Vertragsbremsen
Wuppertal · Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten.
Heute: Frank Müller über die Tücken von Vorkaufsrechten - und warum Kommunen bei fast jedem Kaufvertrag erst darauf verzichten müssen.
Verkäufer und Käufer von Grundstücken, Ein- und Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien müssen sich im Rahmen einer Kaufvertragsschließung mit Vorkaufsrechten befassen. Was dabei kaum jemand weiß: Gemeinden haben bei den meisten Kaufverträgen immer ein Vorkaufsrecht.
Ist ein Kaufvertrag notariell beurkundet wird dieser vom Notar zur Stadt oder Gemeinde übersendet. Dort entschiedet man darüber, ob von dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht wird. Nur höchst selten üben Kommunen und Gemeinden ihr Rechtauch aus. Es bedarf eines öffentlichen Interesses, konkreter muss mit der Ausübung dem Gemeinwohl gedient sein.
Dies könnte beispielsweise eintreten, wenn die Stadt eine Straße erweitern oder erschließen möchte und dies in einem Bebauungsplan vorgesehen ist. Die Stadt hat zwei Monate Zeit, das so genannte Negativattest auszustellen, wenn sie verzichtet. Natürlich ist der Verzicht gebührenpflichtig und wird vereinbarungsgemäß meist vom Käufer bezahlt.
Noch unangenehmer ist jedoch, dass ein ausstehender Verzicht die Kaufvertragsabwicklung zeitlich deutlich verzögern kann. Generell verzichten die Gemeinden auf das Vorkaufsrecht bei Eigentumswohnungen, Erbbaurechten und bei Verträgen zwischen engen Verwandten.
Private "Vorkaufsrechte" findet man auch häufig in Mietverträgen. Dort bestätigt der Vermieter dem Mieter, dass diesem ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird, wenn der Eigentümer später die Immobilie verkauft. Diese Vereinbarung ist aber unwirksam. Derartige Vereinbarungen müssen notariell beurkundet werden, sonst sind sie gegenstandslos.
Echte und im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte haben es dagegen in sich. Sofern sich die Parteien nicht auf einen Kaufpreis einigen können, muss ein Vertrag mit einem Dritten notariell geschlossen werden. Sodann hat der Vorkaufsberechtigte zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht zu den Bedingungen auszuüben, die in dem Vertrag beurkundet wurden. Solche Vorkaufsrechte erschweren den Immobilienverkauf erheblich. Das Vorkaufsrecht kann sowohl für jeden Verkauf (in der Zukunft) begründet sein als auch nur einmalig.
Ein echtes Vorkaufsrecht können auch Wohnungsmieter haben, deren Haus kürzlich in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Verkauft der Vermieter die Wohnung an einen fremden Dritten, hat der Mieter auch ein Vorkaufsrecht, dass er innerhalb von zwei Monaten ausüben kann. Dieses Recht besteht nur beim erstmaligen Verkauf, nach dem das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde.
