Immobilien-Rundschau Nebenkostenabrechnung: Kompliziert und selten richtig
Wuppertal · Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten.
Heute: Frank Müller über häufige Fehler in Nebenkostenabrechnungen.
Einmal jährlich müssen die Vermieter ihren Mietern die Nebenkostenabrechnung übersenden. Hier (sollen) Nebenkostenvorauszahlungen, die der Mieter monatlich leistet, den tatsächlich entstandenen Kosten gegenüber gestellt werden. Der Differenzbetrag wird dann ausgeglichen. Entweder hat der Mieter ein Guthaben oder er muss nachzahlen. Höchstwahrscheinlich ist etwa die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft. Was sind die häufigsten Fehler?
Steht eine Wohnung im Mehrfamilienhaus leer, muss der Vermieter die Nebenkosten in dieser Zeit tragen. Häufig werden jedoch die Kosten, die im Zeitraum des Leerstandes entstehen, auf die noch vorhandenen Mieter umgelegt. Das geht natürlich nicht.
Eine Abrechnung muss jährlich erfolgen. Kommt die Abrechnung zu spät (also nach dem 31. Dezember des Jahres, das auf den Abrechnungszeitraum folgt), verwirkt der Vermieter Nachzahlungsansprüche gegen den Mieter. Hat der Mieter ein Guthaben, muss der Vermieter dieses jedoch erstatten.
Ist ein beispielsweise ein Ladengeschäft oder Büro im Erdgeschoss des Hauses vorhanden, muss die Grundsteuerabrechnung mit dem Mieter dies berücksichtigen. Hierfür fordert die Stadt mehr Grundsteuer als für Wohnungen. Insoweit kann man nicht die Summe der Grundsteuern über die Flächen auf die Mieter nach dem gleichen Schlüssel umlegen.
Oft werden die Mieter, die im Erdgeschoss wohnen, nicht mit den Aufzugskosten belastet. Das führt dazu, dass die Mieter in den Obergeschossen höher belastet werden. Leider muss sich auch der Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten beteiligen, sonst ist die Beschwerde der Obergeschossmieter berechtigt.
Häufig werden unwissentlich Nebenkostenarten auf den Mieter umgelegt, obwohl dies nicht vereinbart ist. Letztlich muss sich der Vermieter bei der Erstellung der Abrechnung jeden einzelnen Mietvertrag ansehen und prüfen, was mit dem Mieter vereinbart ist und welche Nebenkosten dieser vereinbarungsgemäß zu tragen hat.
Ein weiterer Zankapfel sind oft die Flächenangaben, auf deren Basis abgerechnet wird. Sollte im Mietvertrag eine andere Flächengröße vereinbart sein als die tatsächliche, entwickelt sich die Rechtsprechung in die Richtung, die tatsächliche Fläche als Abrechnungsgrundlage nehmen zu müssen.
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