Immobilien-Rundschau Teilungserklärung: Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft
Wuppertal · Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten.
Heute: Frank Müller über die Bedeutung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung für Käufer von Eigentumswohnungen.
Jeder, der eine Eigentumswohnung besitzt oder eine erwerben möchte, sollte sich intensiv mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung auseinandersetzen. Warum ist diese so wichtig?
Zunächst ist in der Teilungserklärung festgehalten, was eigentlich zu einer bestimmten Wohnung gehört beziehungsweise was im Eigentum der Gemeinschaft steht. Es ist geregelt ob und gegebenenfalls elcher Kellerraum hinzugehört, wie viel Prozent Miteigentum man an dem Gesamten hat etc. In der Teilungserklärung wird ebenfalls häufig geregelt, wo das Sondereigentum beginnt und wo es aufhört.
Am Beispiel einer Wasserleitung ist dies leicht zu erklären. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stehen Wasserleitungen im Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung wird häufig geregelt, dass das Sondereigentum jedoch schon am Abzweig der Hauptsteigleitung beginnt. Im Schadenfall kann das durchaus relevant werden.
Ebenso sind nicht tragende Innenwände nach dem WEG Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung kann das anders regeln und der Eigentümer ist dann freier in seiner Entscheidung, beispielsweise die Wand zu entfernen. Auch das Verbinden von Wohnungen kann dort gestattet werden.
Fast noch spannender ist die Gemeinschaftsordnung. Hier kann geregelt werden, nach welchem Umlageschlüssel die Kostenverteilung zwischen den Eigentümern erfolgt. Es wäre durchaus möglich, dort zu vereinbaren, dass die Kostenverteilung nach Wohneinheiten und nicht nach Flächengröße des Sondereigentums erfolgen muss. Das freut die Eigentümer großer Wohnungen und benachteiligt die einer kleineren Einheit. Ebenso kann dort geregelt sein, welcher Teil eines Gebäudes oder des Grundstücks nur von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden darf, ob Eigentümer Balkone anbauen oder Kamine installieren dürfen ...
Häufig werden Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Terrassen, Gartenteilen etc. an eine bestimmte Wohnung gebunden und die Miteigentümer dürfen diese Teile nicht benutzen. Auch die Stimmrechte können dort geregelt werden. Hier kann etwa vereinbart sein, dass jeder Miteigentümer eine Stimme in der Eigentümerversammlung hat oder dass sich das Stimmrecht am Miteigentumsanteil orientiert (der meist aus den Flächengrößen der Wohnungen abgeleitet wird).
Die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung regelt also das Miteinander zwischen den Eigentümern, Kostenverteilungen und Nutzungsrechte am Haus und Grundstück. Insoweit haben die Verträge besondere Beachtung verdient.
