Immobilien-Rundschau Immobilien-Kaufverträge: Darauf müssen Verkäufer achten
Wuppertal · Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller über Wissenswertes rund um den Kaufvertrag aus Sicht des Verkäufers.
Der Notar hilft dabei rechtliche Risiken bei einem Immobilienkauf zu reduzieren und sorgt für eine geordnete Vertragsabwicklung. Jedoch kennt der Notar die Immobilie nicht. Somit wird nicht jeder „Standard-Kaufvertrag“ dem Einzelfall gerecht. Nachfolgend einige Tipps für Immobilienverkäufer zur Vertragsvorbereitung:
Der Notar prüft nicht, ob der Käufer den Kaufpreis zahlen kann. Somit ist jeder Verkäufer gut beraten, sich eine Finanzierungsbestätigung (oder einen ausreichenden Eigenkapitalnachweis) vor der Kaufvertragsschließung zeigen zu lassen.
Nahezu jedes Gebäude hat Mängel. Um spätere Gewährleistungsrisiken zu reduzieren, empfiehlt es sich, diese auch im Kaufvertrag zu benennen. Beispielsweise hat nahezu jedes Gebäude, das vor 1960 errichtet wurde, Mauerwerksfeuchte im Keller. Hier schadet es nicht, den Satz in den Kaufvertag einzufügen, dass dem Käufer bekannt ist, dass das Kellermauerwerk (baujahrestypische) Mauerwerksfeuchte aufweist. Grundsätzlich gilt hinsichtlich der Mängel: Lieber ausführlich darüber informieren als irgendetwas weglassen.
Ebenso kann es sinnvoll sein, im Kaufvertrag festzuhalten, dass der Käufer das Kaufobjekt intensiv (möglicherweise mehrfach) besichtigt hat und ihm Gelegenheit gegeben wurde, die Immobilie mit Fachleuten wir Architekten, Ingenieuren etc. zu besichtigen.
Für die Zahlung der Grunderwerbsteuer haften Käufer und Verkäufer durch die Gesetzgebung gemeinschaftlich, auch wenn die Zahlungsverpflichtung im Kaufvertrag dem Käufer auferlegt ist. Hier könnte der Notar vorsehen, dass er die Umschreibung des Eigentums erst veranlasst, wenn die Grunderwerbsteuerzahlung vom Käufer nachgewiesen ist.
Im Kaufvertrag wird als „Grundbuchsperre“ die Eintragung einer grundbuchlichen Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers vereinbart. Zahlt der Käufer nicht, bleibt das Grundbuch gesperrt (der Grundbesitz kann nicht an einen Dritten verkauft werden), so lange der Käufer nicht bei der Löschung aktiv mitwirkt. Schon im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass der Notar die Auflassungsvormerkung wieder löschen kann, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt. So wird man wieder handlungsfähig, wenn der Käufer vertragsbrüchig wird, und ist nicht Monate oder Jahre blockiert.
