Immobilien-Rundschau Immobilien-Kaufverträge: Darauf müssen Erwerber achten
Wuppertal · Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller über Wissenswertes rund um den Kaufvertrag aus Erwerbersicht.
Der Notar hilft dabei rechtliche Risiken bei einem Immobilienkauf zu reduzieren und sorgt für eine geordnete Vertragsabwicklung. Jedoch kennt der Notar die Immobilie nicht. Somit wird nicht jeder „Standard-Kaufvertrag“ dem Einzelfall gerecht. Der Notar ist auf detaillierte Informationen der Beteiligten angewiesen. Nachfolgend ein paar Tipps für Immobilienerwerber:
Die Wohnflächen, die erworben werden, haben bei der Preisfindung wesentlichen Einfluss. Häufig weichen die angegebenen Flächen von der tatsächlichen Fläche ab. Wer ein Kilo (deutlich preiswerteres) Filet kauft, ärgert sich auch, wenn er mit 900 Gramm nach Hause kommt. Der Verkäufer kann gebeten werden, die Wohnfläche im Vertrag zu garantieren. Alternativ kann die Immobilie auch vor der Kaufvertragsschließung aufgemessen werden.
Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster, dem Baulastenverzeichnis und eine Erschließungskostenbescheinigung holt der Notar nicht ein. Es empfiehlt sich also, diese Informationen zuvor selbst zu beschaffen oder den Verkäufer zu bitten, diese bereitzustellen.
Häufig wurden im Laufe der Jahre Veränderungen an der Immobilie vorgenommen, für die (aus Unkenntnis oder Bequemlichkeit) keine erforderliche behördliche Genehmigung eingeholt wurde. Insoweit schadet es auch nicht, den Verkäufer garantieren zu lassen, dass für die Immobilie sämtliche erforderlichen behördlichen Genehmigungen eingeholt wurden.
Der Notar geht davon aus, dass sämtliche Belastungen (insbesondere die auf dem Grundbesitz lastenden Grundschulden) im Zuge der Kaufvertragsabwicklung gelöscht werden. Der Notar prüft erst nach der Kaufvertragsschließung, ob und unter welchen Bedingungen die Gläubiger die Löschungsbewilligungen erteilen. Hier ist es sinnvoll, sich schon vor einer Kaufvertragsschließung zu versichern - insbesondere, wenn zum Beispiel Sicherungshypotheken eingetragen sind oder der Kaufpreis niedriger ist als die eingetragene Grundschuld. Gleiches kann auch für andere im Grundbuch eingetragene Rechte gelten.
Bei vermieteten Immobilien ist es empfehlenswert, sich neben der Wohnfläche die tatsächliche Nettomieteinnahme garantieren zu lassen. Nicht selten ist diese niedriger als angegeben, beispielsweise weil Nebenkosten nie mit dem Mieter abgerechnet wurden.
Sollte ausnahmsweise vereinbart sein, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhalten soll, bevor er die Immobilien geräumt hat, kann die Vereinbarung einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Räumung zum vereinbarten Termin sehr hilfreich sein.
