Immobilien-Rundschau Privatverkauf von Immobilien: Worauf Sie achten müssen
Wuppertal · Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller über Vorschriften, die private Immobilienverkäufer beachten müssen.
Wird eine Immobilie angeboten, müssen auch Privatverkäufer Energieausweisdaten veröffentlichen. Im Einzelnen muss angegeben werden, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt, der Gültigkeitszeitraum des Ausweises, die Energieeffizienzklasse und der Energiebedarfs- oder Verbrauchskennwert (in kwh pro Jahr), der Energieträger (Öl, Gas, Strom…) und das Anlagenbaujahr.
Eine ganze Abmahnindustrie hat sich darauf spezialisiert, fehlerhaft Inserate zu suchen und zu finden und etwaige Fehler gebührenpflichtig abzumahnen. Die Abmahnung selbst kostet meist zwischen 200 und 600 Euro. Zugleich wird eine strafbewehrte Unterlassungserklärung gefordert, die zur Zahlung von etwa 3.000,- bis 6.000,- im Wiederholungsfall verpflichtet.
Bei der Veröffentlichung von Plänen, Stadtplänen, fremden Bildern etc. ist auf Urheberrechte und sonstige Rechte Dritter zu achten. Zum Beispiel ist das Einfügen eines Bildschirmfotos aus Google Maps, Google Earth oder Street Viewin in das Immobilieninserat ohne vertragliche Vereinbarung mit Google verboten und kann teuer werden. Bei vermieteten Immobilien ist die Einwilligung des Mieters erforderlich, um Bilder aus seiner Wohnung zu verwenden.
Hinsichtlich der Wohnflächenangaben gibt es Rechtsprechung, die für Verkäufer gefährlich werden kann. Auch ohne Wohnflächenangaben im Kaufvertrag begründet der BGH einen Schadenersatzanspruch des Wohnungskäufers, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der Flächenangabe im Inserat abweicht (BGH VIII ZR 256/09). Hier müssen sich Verkäufer darüber bewusst sein, dass es verschiedene Berechnungsgrundlagen zur Wohnflächenberechnung im Laufe der letzten Jahrzehnte gegeben hat. Heute gilt überwiegend die Wohnflächenverordnung, die im Streitfall meist von den Gerichten herangezogen wird.
Über etwaige Mängel am Gebäude muss der Verkäufer informieren, wenn ihm diese bekannt sind. Wer hier etwas verschweigt macht sich schadenersatzpflichtig. Schlimmstenfalls muss der Kaufvertrag sogar rückabgewickelt werden, der Käufer erhält sein Geld und alle ihm entstandene Aufwendungen (Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Vorfälligkeitsentschädigung für seine Finanzierung etc.) zurück.
