Immobilien-Rundschau Garagen und Stellplätze: Das sollten Sie wissen!
Wuppertal · Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller über Garagen und Stellplätze, die sowohl im Mietrecht als auch bei Wohnungseigentum ein komplexes Thema sein können.
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen, bei denen auch ein Stellplatz vorhanden ist, kann es kompliziert werden. Zunächst stellt sich die Frage, ob der Stellplatz oder die Garage bzw. der Tiefgaragenstellplatz ein gesondertes Grundbuch besitzt. Nur dann kann die Fahrzeugabstellfläche auch separat von der Wohnung veräußert werden. Besteht nur ein „Sondernutzungsrecht“ an einem Einstellplatz oder einer Garage, muss ein Verkauf mit der Wohnung gemeinsam erfolgen. Das Sondernutzungsrecht ist nicht einzeln veräußerbar.
Ein gesondert veräußerbarer Einstellplatz muss nicht im Wohnungskaufpreis beinhaltet sein, bei dem Mitverkauf eines Sondernutzungsrechtes muss jedoch der Stellplatz Preisbestandteil sein. Aufschluss über die Verhältnisse erhält man im Bestandsverzeichnis des Grundbuches, in der Teilungserklärung, den Aufteilungsplänen und der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Auch bei Mietverhältnissen, die im Zusammenhang mit einer Wohnung geschlossen wurden, gibt es bei Garagen und Einstellplätzen Tücken. Üblich sind drei verschiedene Vertragskonstellationen:
1. Über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz wurden gesonderte Mietverträge ausgefertigt (also zwei Verträge)
2. Die Garage oder der Stellplatz ist im Wohnungsmietvertrag enthalten, wobei für die Abstellfläche keine gesonderte Miete ausgewiesen wurde, sondern diese als Gesamtmiete angegeben ist.
3. Die Garage (oder der Stellplatz) ) wurden im Wohnungsmietvertrag mitvermietet, wobei die Mieten für die Garage und die Wohnung getrennt ausgewiesen sind.
Zu Kündigungen der Fahrzeugabstellflächen und zu Mieterhöhungen der Wohnungen gibt es interessante Rechtsprechungen. In den Fällen 2 und 3 kann die Miete für die Garage nicht gesondert, sondern nur einheitlich mit der Wohnungsmiete erhöht werden. Auch wenn zwei Verträge geschlossen wurden, ist häufig eine gesonderte Kündigung der Abstellfläche nicht möglich, weil die Rechtsprechung hier ein einheitliches Mietverhältnis (trotz zweier Verträge!) erkennt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es sich um denselben Vermieter handelt. Auch wenn die Garage erst später vom selben Vermieter angemietet wird, handelte es sich häufig um einheitliches Mietverhältnis. Bei getrennten Mietverhältnissen müssen Vermieter darauf achten, dass sie möglicherweise für die Garagenmieterträge Umsatzsteuer abführen müssen.
