Ohne ein Darlehen wird es in den meisten Fällen nicht möglich sein, ein Haus zu kaufen, da die wenigsten Menschen sich die komplette Summe in Form von Eigenkapital ansparen und dann das Haus bar zahlen können.

Doch wer ein Darlehen aufnimmt, muss zunächst prüfen, welche Summe er erhalten kann und welche Ratenhöhe er für die Rückzahlung problemlos aufbringt. Daran lässt sich auch das Preissegment errechnen, in dem die Immobilie liegen darf. Gerade in Großstädten ist es übrigens kaum möglich, einen eigenen Bauplatz zu erwerben, sodass der Kauf einer bestehenden Immobilie üblich ist.

Einige Webseiten bieten die Möglichkeit, über eine Eingabemaske bei der Berechnung des bestmöglichen Darlehens zu helfen. Durch die Eingabe der Kredithöhe, der monatlichen Laufzeit und des effektiven Jahreszinsen kann der Interessent so ganz leicht berechnen, wie hoch die Gesamtkosten für einen Kredit ausfallen.

Sobald feststeht, in welchem Preisrahmen die Wunschimmobilie liegen darf, kann die Suche losgehen. Dabei sollten keine übereilten Entscheidungen getroffen werden, denn nur die optimale Lage der Immobilie entscheidet bei einem möglichen späteren Verkauf über den Wert des Hauses mit!

Hier spielen darüber hinaus auch persönliche Präferenzen eine große Rolle. Familien mit Kindern bevorzugen die Nähe zu Schulen, im Alter ist eher eine zentrumsnahe Lage oder eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel gewünscht. Wer Haustiere halten möchte und sich eher in die Natur zurückzieht, greift zu Objekten am Stadtrand.

Wichtig ist dabei auch, ob die Immobilie privat gesucht wird oder lieber über einen Makler gehen soll. Denn dabei fallen zusätzliche Kosten an, die in die benötigte Darlehenssumme mit eingerechnet werden müssen.

Grundsätzlich kann eine Immobilie mit Eigenkapital, über ein Darlehen oder auch durch die Verwendung öffentlicher Fördermittel erworben werden.

Wichtig für die Finanzierung:

Das Eigenkapital spielt auf jeden Fall eine wichtige Rolle beim Kauf, denn je mehr der Hausbesitzer an Eigenmitteln aufbringt, desto weniger Fremdkapital muss er beschaffen.

Zu diesem Eigenkapital gehören verschiedene Dinge, allen voran natürlich das Bausparguthaben sowie das Sparguthaben auf diversen Konten (oder sogar noch Sparbüchern). Es können aber auch Wertpapiere, Lebensversicherungen oder Wohnriester-Vertrag für den Kauf eingesetzt werden.

Da die meisten Banken ebenfalls Immobilien anbieten, finden Personen mit viel Eigenkapital dort eine passende Beratung sowohl für den Kauf als auch das Darlehen. Sie können neben den empfohlenen 20 - 40 % Eigenkapital noch ein individuelles Darlehen ausrechnen lassen. Gerade die Bausparverträge ermöglichen sehr günstige Konditionen für die Finanzierung.

Die besonderen Vorteile des Bauspardarlehens liegen in dem festen und günstigen Darlehenszins und dem garantierten Guthabenzins. Durch die regelmäßigen festen Beträge, die angespart werden, kann der Bausparer sowohl sein Guthaben sowie das günstige Darlehen einsetzen, ohne von den Zinsschwankungen, die am Kapitalmarkt üblich sind, getroffen zu werden.

Ein Bausparvertrag lässt sich auch mit der staatlichen Förderung des Wohn-Rieser kombinieren. Durch die staatlichen Förderungszulagen benötigt der Käufer erheblich weniger Eigenkapital für den Immobilienkauf. Außerdem ist diese Förderung einkommensunabhängig.

Verschiedene Darlehensmöglichkeiten

Hier gibt es mindestens drei gängige Optionen, die für eine Immobilienfinanzierung infrage kommen.

Das am häufigsten gewählte ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei bleibt die zu zahlenden Monatsrate zwar jeweils gleich und wird für Zins und Tilgung eingesetzt, jedoch verändert sich dabei der jeweilige Anteil. Die Tilgung wird höher und der Zinsanteil sinkt, da die Zinsen jeweils an die aktuelle Restschuld angepasst werden.

Eine weitere Möglichkeit ist das Forwarddarlehen, bei dem es in erster Linie um die Sicherung günstiger Zinsen für die Zukunft geht. So kann über die gesamte Finanzierungszeit ein niedriger Zins ausgenutzt werden. Falls am Ende der Laufzeit noch ein Restbetrag offensteht, kann dieser über eine geeignete Anschlussfinanzierung getilgt werden.

Auch die Zinszahlungsdarlehen sind eine Option für die Finanzierung eines Eigenheims. Dabei werden im ersten Schritt lediglich die Zinsen zurückgezahlt und die gesamte Kreditsumme erst bei Laufzeitende in einer Summe beglichen. Damit diese große Schlussrate überhaupt angespart werden kann, muss der Darlehensnehmer parallel in eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag einzahlen.

Es gibt noch einige weitere Optionen, die erwähnenswert sind, beispielspeise gemeinsame Kredite, parallele Darlehen, Volltilgungen oder diverse Förderprogramme für Neubauten und Bestandsimmobilien. Hier ist für jeden etwas dabei.

Beispielsweise können Kredite über zwei Darlehensnehmer, meist Ehepartner, aufgenommen und abbezahlt werden. Dadurch sinkt das Ausfallrisiko für die Kreditgeber und sie gewähren im Gegenzug häufig niedrigere Zinsen.

Anstelle von zwei Darlehensnehmern können auch zwei Kredite aufgenommen werden. Wer nicht auf einen Bausparvertrag zurückgreifen kann, kann sich dadurch günstige Zinsen sichern, wenn er einen Kredit mit einer kurzen Laufzeit und einem niedrigen Zinssatz aufnimmt. Parallel dazu hat der andere Kredit eine längere Laufzeit. Dabei ist aber zu beachten, dass sich das nur lohnt, wenn vor dem Ende der Laufzeit mit einer höheren Einnahme zu rechnen ist, beispielsweise einer Erbschaft.

Diese Möglichkeit ist nur für Immobilienerwerber mit einem hohen Einkommen geeignet. Bei dieser Art des Darlehens muss ohne eine Anschlussfinanzierung die volle Summe über die Laufzeitzeit hinweg komplett getilgt werden. Die monatliche Belastung in diesem Fall für den Darlehensnehmer sehr hoch, dafür hat er aber einen erhöhten Tilgungssatz und einen günstigen Zinssatz. Weitere Vergünstigungen wie eine Sondertilgung sind dabei nicht vorgesehen.

Hier können Bauherren oder Käufer auf verschiedene Varianten zurückgreifen, denn die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet für Hausbauer und Käufer einige Förderprogramme an. Beispielsweise gibt es ein Baukindergeld für einkommensschwache Familien oder Förderungen für energetische Sanierungen sowie Energieeffizienzhäuser.

Neben der KfW gibt es in manchen Bundesländern auch regionale Zuschüsse, die im Gespräch mit der Bank erörtert werden können.